تقييم ربحية العقارات الاستثمارية وصافي الدخل التشغيلي بالنسبة لقيمة العقار.
يُعد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate) المعيار الاستثماري الأكثر استخداماً ومصداقية بين خبراء ومستثمري العقارات التجارية والسكنية لتقييم العائد الاستثماري للعقار وتحديد جاذبيته السعرية دون الاعتماد على شروط التمويل والقروض المتغيرة. يقيس هذا المؤشر نسبة صافي الدخل التشغيلي السنوي (Net Operating Income - NOI) إلى القيمة السوقية للعقار، مما يتيح مقارنة موضوعية دقيقة بين الفرص العقارية المختلفة في السوق على أرضية حيادية تماماً.
إذا عُرض عليك شراء مبنى سكني استثماري بقيمة 480,000 دولار أمريكي، يحقق إيرادات إيجارية إجمالية قدرها 48,000 دولار سنوياً (4,000 دولار شهرياً)، مع معدل شغور متوقع بنسبة 5% (2,400 دولار)، وتكاليف تشغيل سنوية (صيانة، إدارة أملاك، ضرائب عقارية، تأمين) تبلغ 11,600 دولار؛ فإن صافي الدخل التشغيلي الفعلي (NOI) يستقر عند 34,000 دولار سنوياً. وبقسمة هذا الدخل الصافي على ثمن الشراء، تحسب الأداة معدل الرسملة الصافي بدقة عند 7.08% (Cap Rate).
تتيح لك الحاسبة أيضاً استخدام المعادلة بصورة عكسية لتقييم العقار (Property Valuation)؛ حيث يمكنك إدخال صافي الدخل التشغيلي مع متوسط Cap Rate السائد في الحي العقاري لحساب القيمة السوقية العادلة للمبنى قبل تقديم عرض الشراء للمالك.
معدل الرسملة Cap Rate (%) = (صافي الدخل التشغيلي السنوي NOI / سعر شراء العقار) × 100 ؛ صافي الدخل التشغيلي NOI = الإيراد الفعلي بعد الشغور - مصاريف التشغيل
يستبعد صافي الدخل التشغيلي (NOI) أقساط الرهن العقاري وفوائد البنوك تماماً ليعكس كفاءة الأصل الذاتية المجردة. يخصم معدل الشغور من إجمالي الإيجار الاسمي.