Go Toolstack

Cap Rate (Kapitalizasyon Oranı) Gayrimenkul Getirisi Hesaplama

Kira getirili gayrimenkullerin net işletme gelirine (NOI) göre yıllık getiri oranını hesaplayın.

Cap Rate (Kapitalizasyon Oranı) Gayrimenkul Getirisi Hesaplama

Kira getirili gayrimenkullerin net işletme gelirine (NOI) göre yıllık getiri oranını hesaplayın.

Nasıl Çalışır?

1
Değerleri ve Parametreleri Girin
İlgili alanlara sayısal değerlerinizi, oranları veya parametreleri yazın.
2
Hesaplamayı İnceleyin
Sonuçlar tarayıcınızda anlık matematiksel modelle hesaplanır ve ekranda güncellenir.
3
Döküm ve Analizi Alın
Detaylı dökümü, özet grafikleri veya sayısal sonuçları doğrudan kullanın.

Bu kategorideki diğer istemci taraflı araçları keşfedin

Hesaplayıcılar & Finans Araçları Merkezi • İş Akışları ve Karşılaştırma

Tüm hesaplayıcılar & finans araçlarını, teknik sınırları ve araç seçim rehberini inceleyin.

Merkezi İncele →
Kredi Hesaplama & Konut Kredisi (Mortgage) Taksit Planı

Aylık taksit tutarı, faiz dökümü ve ayrıntılı kredi itfa planı tablosunu anında hesaplayın.
Konut Kredisi İtfa Tablosu & Taksit Dökümü Hesaplama

Ev kredisinde anapara-faiz ayrımını, kalan bakiye seyrini ve erken ödeme kazancını tabloyla görün.
Maaş Hesaplama: Brütten Nete Maaş & Kesintiler

Gelir vergisi ve yasal kesintiler sonrasında brüt ücretten net ele geçen maaşı hesaplayın.

İlgili Uygulama Rehberleri

Bu araçla ilgili adım adım teknik ipuçları ve en iyi pratikler

Kavram ve Bilgi Merkezi

Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate), Gayrimenkul Getiri Analizi ve NOI Modeli

Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate), ticari veya konut gayrimenkul yatırımlarında mülkün kredi borçlanması (mortgage) hariç saf nakit getiri performansını ve piyasa değerine oranla kârlılığını ölçen en temel göstergedir. Yatırımcıların farklı şehirlerdeki, semtlerdeki veya farklı büyüklükteki gayrimenkulleri finansman yapısından bağımsız olarak adil bir zeminde karşılaştırmasını sağlar.

Örneğin, piyasa satış değeri 5.000.000 TL olan bir ticari dükkanı ele alalım. Dükkanın yıllık brüt kira geliri 420.000 TL (aylık 35.000 TL) olsun. Gayrimenkulün yıllık emlak vergisi, zorunlu sigortası, bakım-onarım ve olası boş kalma (boşluk payı) giderleri toplamda 60.000 TL tuttuğunda; Net Faaliyet Geliri (NOI - Net Operating Income) 360.000 TL olarak netleşir. Bu verilerle Cap Rate oranı (360.000 TL / 5.000.000 TL) tam olarak %7,20 hesaplanır. Bu oran, mülkün kendini yaklaşık 13,8 yılda saf kira getirisiyle amorti edeceğini ortaya koyar ve alternatif yatırım araçlarıyla kıyaslama sağlar.

Cap Rate hesaplamaları, NOI analizleri ve getiri duyarlılık testleri tamamen tarayıcınızın içinde çalışır. Gayrimenkul portföyünüz, kira sözleşmeleriniz veya mülk değerleme verileriniz harici sunucularla paylaşılmaz; ticari gizliliğiniz korunur.

Temel Mimari ve Matematiksel Formüller

Cap Rate (%) = (Net Faaliyet Geliri / Gayrimenkul Piyasa Değeri) × 100

Brüt kira gelirinden boşluk payı ve işletme giderleri (bakım, vergi, sigorta) düşülerek Net Faaliyet Geliri (NOI) bulunur; mülkün güncel alış veya piyasa değerine bölünür.

En İyi Uygulamalar ve Temel Yönergeler

  • Brüt Getiri ile Net Getiriyi (Cap Rate) Birbirine Karıştırmayın: Yalnızca brüt kirayı mülk fiyatına bölmek yanıltıcıdır; vergi, bakım ve aidat gibi işletme giderlerini mutlaka düşerek NOI bulun.
  • Boş Kalma Oranını (Vacancy Rate) Hesaplamaya Dahil Edin: Mülkün yılın 12 ayı kesintisiz kiralanacağını varsaymayın; yıllık en az %5 ila %10 arasında bir boşluk payı tamponu bırakın.
  • Bölgedeki Piyasa Cap Rate Ortalamasını Araştırın: İlgili semtteki benzer mülklerin ortalama kapitalizasyon oranını öğrenerek mülk için teklif edilen fiyatın pahalı olup olmadığını kıyaslayın.
  • Yüksek Cap Rate Değerinin Risk Göstergesi Olabileceğini Unutmayın: Çok yüksek oranlar genellikle problemli kiracılara, yıpranmış binalara veya değer kaybetme eğiliminde olan riskli bölgelere işaret edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İyi bir Cap Rate oranı yüzde kaç olmalıdır?
Konum, gayrimenkul türü ve faiz ortamına göre değişir. Genellikle gelişmiş konut piyasalarında %4-%7 arası; ticari gayrimenkullerde ve gelişmekte olan bölgelerde %7-%10 arası makul kabul edilir.
Net Faaliyet Gelirine (NOI) mortgage kredi taksiti dahil edilir mi?
Hayır. Cap Rate mülkün borçtan bağımsız saf operasyonel getirisini ölçer. Kredi taksitleri ve faiz ödemeleri NOI hesaplamasına dahil edilmez.
Cap Rate ile Amortisman Süresi (Yıl) arasındaki ilişki nedir?
100 sayısını Cap Rate oranına bölerek mülkün net kira getirisiyle kaç yılda kendini amorti edeceğini bulabilirsiniz (örneğin %8 Cap Rate = 100 / 8 = 12,5 yıl amortisman).
Cap Rate konutun gelecekteki değer artışını hesaba katar mı?
Hayır. Cap Rate yalnızca mevcut nakit kira akışına odaklanır. Değer artışı ve sermaye kazancını da içeren toplam getiri için İç Verim Oranı (IRR) kullanılmalıdır.