Go Toolstack

คำนวณผลตอบแทน Cap Rate

คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Cap Rate) หักค่าใช้จ่ายและอัตราห้องว่างจริง

คำนวณผลตอบแทน Cap Rate

คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Cap Rate) หักค่าใช้จ่ายและอัตราห้องว่างจริง

วิธีการทำงาน

1
Enter Values & Parameters
Fill in your numbers, rates, or inputs into the calculation form.
2
Review Instant Calculations
Calculations update dynamically in your browser with instant client-side performance.
3
Inspect Breakdown & Summary
Review the detailed breakdown, comparison metrics, or financial summary.

Discover more client side utilities in this category

ศูนย์เครื่องคิดเลข & การเงิน • เวิร์กโฟลว์และคู่มือเปรียบเทียบ

สำรวจเครื่องมือเครื่องคิดเลข & การเงินทั้งหมด ขีดจำกัดของเบราว์เซอร์ และคู่มือการเลือกเครื่องมือ

สำรวจศูนย์ →
คำนวณสินเชื่อและค่างวด

คำนวณค่างวดผ่อนชำระรายเดือน ตารางตัดจ่ายหนี้ (Amortization) ดอกเบี้ยรวม และแผนการโปะหนี้
ตารางผ่อนบ้าน Amortization

สร้างตารางผ่อนบ้านและคอนโดแบบลดต้นลดดอก แจกแจงดอกเบี้ยรายงวด และเปรียบเทียบการโปะเงินก้อน
ประมาณการเงินเดือนสุทธิ

คำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน หักประกันสังคม ภาษี ณ ที่จ่าย และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

คู่มือบล็อกที่เกี่ยวข้อง

คู่มือทางเทคนิค การแก้ไขปัญหา และขั้นตอนการปฏิบัติที่ดีที่สุด

เครื่องคิดเลข & การเงิน • ~4 นาทีในการอ่าน

ความแตกต่างระหว่าง เปอร์เซ็นต์ (%) กับ จุดเปอร์เซ็นต์ (Percentage Points) และสูตรคำนวณส่วนลดที่ถูกต้อง | GoToolstack

อธิบายความแตกต่างทางคณิตศาสตร์ระหว่างการเปลี่ยนแปลงเชิงเปอร์เซ็นต์สัมพันธ์ (%) และจุดเปอร์เซ็นต์ (Percentage Points หรือ pp) พร้อมตัวอย่างการคำนวณส่วนลดซ้อนและการตั้งราคาขาย

อ่านคู่มือ →
ศูนย์ความรู้และแนวคิด

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Cap Rate), รายได้จากการเช่า และการประเมินมูลค่า

Capitalization Rate หรือ Cap Rate คือหนึ่งในตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าทั่วโลกใช้ในการประเมินความคุ้มค่าและเปรียบเทียบผลตอบแทนระหว่างอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง โดยคำนวณจากอัตราส่วนระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ต่อมูลค่าทรัพย์สินหรือราคาซื้อขาย

การดูเพียงผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Rental Yield) มักจะให้ภาพที่หลอกตา เครื่องคำนวณ Cap Rate นี้ช่วยหักลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจริง เช่น ค่าส่วนกลาง อัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) ค่าซ่อมแซม และภาษีที่ดิน เพื่อหาผลตอบแทนที่แท้จริง

สูตรและหลักการทางเทคนิค

Cap Rate (%) = ( รายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี NOI / ราคาซื้อทรัพย์สินรวมค่าตกแต่ง ) × 100

NOI = รายได้ค่าเช่ารวมเต็มปี - ค่าความเสียหายจากห้องว่าง - ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ค่าส่วนกลาง, ซ่อมแซม, ประกัน, นายหน้า) โดยไม่รวมดอกเบี้ยเงินกู้

ข้อแนะนำและวิธีปฏิบัติที่ถูกต้อง

  • หักอัตราห้องว่าง (Vacancy Allowance) 5-10% เสมอ: ไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าจะมีผู้เช่าเต็ม 100% ตลอด 12 เดือน การเผื่อเวลาหาผู้เช่าใหม่ 1-2 เดือนจะทำให้การคำนวณสมจริง
  • เปรียบเทียบ Cap Rate กับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Risk-Free Rate): Cap Rate ของอสังหาริมทรัพย์ควรสูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตรอย่างน้อย 2-3% เพื่อชดเชยความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและการจัดการ
  • พิจารณาแนวโน้มการเติบโตของทำเลควบคู่ไปด้วย: ทรัพย์สินในทำเลชั้นนำอาจมี Cap Rate ต่ำกว่า (เช่น 3-4%) แต่มีโอกาสได้รับกำไรจากส่วนต่างราคาที่ดินในอนาคต (Capital Gain) สูงกว่า

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Cap Rate ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปกติอยู่ที่เท่าไร?
สำหรับคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าทั่วไป Net Cap Rate มักอยู่ในช่วง 3.5% ถึง 5.5% ส่วนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือโกดังสินค้าอาจสูงถึง 6% ถึง 8%
Cap Rate ต่างจาก Cash-on-Cash Return อย่างไร?
Cap Rate คำนวณเสมือนว่าซื้อด้วยเงินสดทั้งก้อนเพื่อดูผลตอบแทนของตัวทรัพย์สินแท้จริง ส่วน Cash-on-Cash Return จะคำนึงถึงโครงสร้างเงินกู้ ดอกเบี้ยผ่อน และเงินดาวน์จริงที่จ่ายไป