計算機 & ファイナンス
•
~4 分で読めます
パーセント増加とパーセンテージポイントの違い：割合・増減率・割引の正しい計算方法 | GoToolstack
パーセント増加、パーセンテージポイント（pp）、割引の計算を完全解説。20%から25%への変化が5ポイント増かつ25%の相対的上昇である理由、20%増のあと20%引くと96になる仕組みを解説。
不動産キャップレート（利回り）計算機
純営業利益（NOI）と物件取得価格から投資用不動産の年間還元利回りを計算。
使い方
1
数値とパラメータを入力
計算フォームに必要な数値や設定値を入力します。
2
瞬時に計算結果を確認
ブラウザ内でリアルタイムに数理モデルが計算されます。
3
詳細な内訳を分析
詳細な内訳、集計データ、分析サマリーを活用します。
概念＆ナレッジハブ
キャップレート（期待利回り・還元利回り）計算機、NOIと不動産投資収益評価
キャップレート（Capitalization Rate：還元利回り・期待利回り）は、不動産投資信託（J-REIT）や一棟収益アパート、区分マンションの投資判断において最も標準的かつ本質的な収益力評価指標です。
一般的な不動産広告に記載される「表面利回り（満室時年間想定家賃 ÷ 物件価格）」は、空室リスクや固定資産税、管理委託費などのランニングコストを完全に無視しているため、実際のキャッシュフローと乖離します。キャップレートは、満室家賃から空室損や実際の運営費用（Opex）をすべて差し引いた「純運営収益（Net Operating Income：NOI）」を用いて、レバレッジ構造に依存しない不動産アセット本来の利回りを測定します。
本計算機はNOIキャップレートと物件適正評価額の相互逆算をサポートし、10年国債利回りに対するイールドギャップを即座に明示します。
コアアーキテクチャ＆計算式
キャップレート (%) = (年間純営業収益 NOI / 物件価格または評価額) × 100
年間純営業収益 (NOI) = 年間実質総家賃収入 (満室想定家賃 - 空室・滞納損失) - 年間運営管理費 (Opex)。※借入金の元利返済額や減価償却費、法人税はNOIに含めません。
ベストプラクティスと必須ガイドライン
- 表面利回りと実質利回り（NOI）を明確に峻別する：表面利回りが高く見えても、修繕費や管理費が重い物件は実質キャップレートが大幅に低減します。
- イールドギャップ（借入金利との差）を最低1.5%〜2.0%確保する：キャップレートと住宅ローン借入金利の差が不十分な場合、空室が少し発生しただけでデッドクロスに直面します。
- 地域の相場キャップレートと比較して割高・割安を判定する：東京23区駅近レジデンス（3.5%〜4.5%前後）と地方都市物件（7%〜9%前後）では要求利回りが大きく異なります。
- 適正な空室損失率（5%〜10%）を必ず保守的に計上する：満室想定で事業計画を立てることは厳禁であり、最低でも5%以上の空室・滞納引当金を控除してください。
よくある質問 (FAQ)
NOI（純営業収益）から除外すべき費用項目は何ですか？
ローンの元利返済額（金利および元金）、減価償却費、大規模修繕などの資本的支出（Capex）、所有者の所得税・法人税は資産自体の運営費用ではないためNOIから除外します。
キャップレートが低下すると物件の市場価格はどうなりますか？
NOIが一定の場合、キャップレートの低下（利回りの圧縮）は物件評価額の上昇（資産価値の増大）を意味します。
CCR（自己資金配当率 / Cash-on-Cash Return）との違いは？
キャップレートは全額自己資金で購入した場合の物件自体の収益率であり、CCRは融資借入後の「実際に投じた頭金キャッシュに対して手元に残った純現金比率」を指します。
築年数が経過した物件のキャップレートはなぜ高くなるのですか？
将来の大規模修繕リスクや家賃下落リスク、流動性の低下に対する投資家の要求リスクプレミアムが上乗せされるためです。